《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年第10號）

解讀：當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場形勢變化，部分房地產(chǎn)項目增值率下降幅度較大，為深入貫徹黨的二十屆三中全會和國務(wù)院常務(wù)會議要求，更好發(fā)揮土地增值稅調(diào)節(jié)作用，國家稅務(wù)總局于2024年11月13日發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年第10號），對全國土地增值稅預(yù)征率下限下調(diào)了0.5個百分點，以便給各地科學(xué)調(diào)整預(yù)征率預(yù)留空間，更好地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）下調(diào)比例

為更好發(fā)揮土地增值稅調(diào)節(jié)作用，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，將土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個百分點。

（二）下調(diào)后各地區(qū)下限

調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。

（三）執(zhí)行期限

本公告自2024年12月1日起施行。?

與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實行預(yù)征制度。2010年，稅務(wù)總局制發(fā)了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)，規(guī)定了預(yù)征率下限，除保障性住房外，東部地區(qū)省份下限為2%，中部和東北地區(qū)省份下限為1.5%，西部地區(qū)省份下限為1%。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場形勢變化，不同房地產(chǎn)項目的增值水平發(fā)生結(jié)構(gòu)性分化，有的房地產(chǎn)項目增值率下降幅度較大。黨的二十屆三中全會與中央政治局會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。為貫徹落實黨中央決策部署，進一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，加大支持力度，國家稅務(wù)總局對預(yù)征率下限進行了調(diào)整，以便給各地科學(xué)調(diào)整預(yù)征率預(yù)留空間，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號）? ? ? ?

解讀：2024年9月26日召開的中央政治局會議指出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。醞釀了一個多月后，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2024年11月12日聯(lián)合發(fā)布公告，明確了多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。主要涉及契稅、增值稅、土地增值稅。此次減稅政策的落地，使得購房成本繼續(xù)降至低位，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

（一）契稅稅率下調(diào)

將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。針對面積為140平方米以上的，對個人購買家庭唯一住房，減按1.5%的稅率征收契稅，對個人購買家庭第二套住房，減按2%的稅率征收契稅。

（二）取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后配套政策銜接

此前在二手房交易中，個人出售購買2年以上的普通住房，可免征增值稅；若是非普通住房，則要按照差額的5%繳納增值稅。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，此次調(diào)整后，只要是滿2年的住房，出售時即可免征增值稅。

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。”隨著普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，免征范圍將進一步擴大。?

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機關(guān)新受理清算申報的項目，以及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報但未出具清算審核結(jié)論的項目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前出具清算審核結(jié)論的項目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（三）執(zhí)行期限

本公告自2024年12月1日起執(zhí)行。

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，此次公告明確了多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。一方面，加大了住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅；另一方面，公告明確了與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，這對于北京、上海、廣州、深圳4個城市90平方以上的二手房交易是重大利好。

公告還明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及新房銷售市場也將產(chǎn)生實質(zhì)性利好。

綜合來看，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。?

問題1：數(shù)電發(fā)票通過什么方式開具？

解答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用全面數(shù)字化電子發(fā)票的公告》(國家稅務(wù)總局公告2024年第11號)，五、稅務(wù)機關(guān)建設(shè)全國統(tǒng)一的電子發(fā)票服務(wù)平臺，提供免費的數(shù)電發(fā)票開票、用票服務(wù)。對按照規(guī)定不使用網(wǎng)絡(luò)辦稅、不具備網(wǎng)絡(luò)條件或者存在重大涉稅風(fēng)險的，可以暫不提供服務(wù)，具體情形由省級稅務(wù)機關(guān)確定。

......

十二、本公告自2024年12月1日起施行。

適用主體：普適

問題2：如何開具紅字?jǐn)?shù)電發(fā)票？

解答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用全面數(shù)字化電子發(fā)票的公告》(國家稅務(wù)總局公告2024年第11號)規(guī)定，八、藍字?jǐn)?shù)電發(fā)票開具后，如發(fā)生銷售退回(包括全部退回和部分退回)、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止(包括全部中止和部分中止)、銷售折讓等情形的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具紅字?jǐn)?shù)電發(fā)票。

(一)藍字?jǐn)?shù)電發(fā)票未進行用途確認(rèn)及入賬確認(rèn)的，開票方發(fā)起紅沖流程，并直接開具紅字?jǐn)?shù)電發(fā)票。農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、報廢產(chǎn)品收購發(fā)票、光伏收購發(fā)票等，無論是否進行用途確認(rèn)或入賬確認(rèn)，均由開票方發(fā)起紅沖流程，并直接開具紅字?jǐn)?shù)電發(fā)票。

(二)藍字?jǐn)?shù)電發(fā)票已進行用途確認(rèn)或入賬確認(rèn)的(用于出口退稅勾選和確認(rèn)的仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行)，開票方或受票方均可發(fā)起紅沖流程，并經(jīng)對方確認(rèn)《紅字發(fā)票信息確認(rèn)單》(以下簡稱《確認(rèn)單》)后，由開票方開具紅字?jǐn)?shù)電發(fā)票?！洞_認(rèn)單》發(fā)起后72小時內(nèi)未經(jīng)確認(rèn)的，自動作廢。若藍字?jǐn)?shù)電發(fā)票已用于出口退稅勾選和確認(rèn)的，需操作進貨憑證信息回退并確認(rèn)通過后，由開票方發(fā)起紅沖流程，并直接開具紅字?jǐn)?shù)電發(fā)票。

受票方已將數(shù)電發(fā)票用于增值稅申報抵扣的，應(yīng)暫依《確認(rèn)單》所列增值稅稅額從當(dāng)期進項稅額中轉(zhuǎn)出，待取得開票方開具的紅字?jǐn)?shù)電發(fā)票后，與《確認(rèn)單》一并作為記賬憑證。

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十二、本公告自2024年12月1日起施行。

適用主體：普適

問題3：數(shù)電發(fā)票票面基本內(nèi)容包括哪些信息？

解答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用全面數(shù)字化電子發(fā)票的公告》(國家稅務(wù)總局公告2024年第11號)規(guī)定，三、數(shù)電發(fā)票的票面基本內(nèi)容包括：發(fā)票名稱、發(fā)票號碼、開票日期、購買方信息、銷售方信息、項目名稱、規(guī)格型號、單位、數(shù)量、單價、金額、稅率/征收率、稅額、合計、價稅合計、備注、開票人等。

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十二、本公告自2024年12月1日起施行。

適用主體：普適

問題4：什么是數(shù)電發(fā)票發(fā)票總額度？發(fā)票總額度能否調(diào)整？

解答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用全面數(shù)字化電子發(fā)票的公告》(國家稅務(wù)總局公告2024年第11號)規(guī)定，六、稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的稅收風(fēng)險程度、納稅信用級別、實際經(jīng)營情況等因素，通過電子發(fā)票服務(wù)平臺授予發(fā)票總額度，并實行動態(tài)調(diào)整。發(fā)票總額度，是指一個自然月內(nèi)，納稅人發(fā)票開具總金額(不含增值稅)的上限額度。

納稅人因?qū)嶋H經(jīng)營情況發(fā)生變化需要調(diào)整發(fā)票總額度的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)后予以調(diào)整。

......

十二、本公告自2024年12月1日起施行。

適用主體：普適